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Sentenza del 16/01/2020 n. 18 - Comm. Trib. Prov. Macerata Sezione/Collegio 2

Massima:

Non sussistono i requisiti per la maturazione della plusvalenza ex art. 67, c. 1, T.U.I.R., nell'ipotesi di vendita di un immobile, successivamente demolito dall'acquirente e dallo stesso ricostruito ex novo, ravvisando l'Amministrazione finanziaria erroneamente, in detta operazione, una cessione di area edificabile. Infatti, la tassazione della plusvalenza ex art. 67 T.U.I.R., che va a colpire la parte venditrice di un immobile, non può che essere applicata facendo riferimento a ciò che esiste al momento in cui la compravendita si perfeziona. L'utilizzo che il compratore farà, o ha intenzione di fare, di quell'immobile è del tutto irrilevante ai fini della tassazione a carico del venditore. Non può quindi l'Ufficio riqualificare l'atto di compravendita di area edificabile, in luogo della compravendita di edificio, per il solo fatto che parte acquirente manifesti l'intenzione di abbattere l'edificio esistente per costruirne uno nuovo.

Testo:

Con ricorso depositato il 21.03.2019 P.L. ha impugnato l'avviso di accertamento n. XX7011E01003/2XXX notificato dall'Agenzia delle Entrate di Macerata per IRPEF a tassazione separata dell'anno 2013, dovuta alla mancata dichiarazione di plusvalenza da cessione di area fabbricabile.

Con l'atto anzidetto, nello specifico, l'Ufficio procede a recuperare l'imposta diretta a tassazione separata per 33.941,00, oltre interessi, e sanzioni per euro 30.546,90.

Sostiene parte ricorrente l'illegittimità del recupero impositivo gravato, in quanto la pretesa scaturisce dalla cessione di un fabbricato in Porto Recanati nel corso del 2013 alla C snc, con ricavo per la quota della comproprietaria ricorrente pari ad euro 166.000,00.

Trattandosi oltretutto della ex abitazione della ricorrente, e di bene pervenuto per successione e da più di 5 anni, non sussistono i requisiti per la maturazione di alcuna plusvalenza ex art. 67 comma 1 TUIR.

Ritiene la ricorrente illegittima la qualificazione del bene come area edificabile, operata dall'Ufficio in sede di accertamento sul rilievo che l'acquirente avrebbe poi demolito e ricostruito ex novo il fabbricato, in quanto all'atto della cessione l'immobile consisteva in un edificio, e non può avere rilievo nei confronti del venditore ciò che il compratore ne farà poi.

Chiede l'annullamento dell'atto gravato, e la refusione delle spese del giudizio.

Si è costituita in giudizio l'Agenzia delle Entrate di Macerata chiedendo la reiezione del ricorso e la vittoria delle spese di lite.

Sostiene nel merito che già nel rogito di compravendita era riportata la finalità di abbattere e ricostruire l'edificio, ed il permesso di costruzione era già stato rilasciato alcuni giorni prima del rogito: sarebbe quindi legittimo considerare l'atto quale cessione di area fabbricabile.

Sospesa la riscossione, la causa è stata trattata all'udienza dell'11.11.2019.

                                          MOTIVAZIONE

Il ricorso è meritevole di accoglimento. L'ufficio ha riqualificato l'atto di compravendita per cui è causa sostenendo trattarsi non tanto della cessione di un edificio, quanto della cessione di una area fabbricabile in considerazione dell'intenzione manifestata dall'acquirente di demolire il fabbricato esistente per costruirne uno nuovo.

L'assunto non ha pregio.

Non vi è dubbio che oggetto della compravendita sia stato un immobile abitativo, che ha costituito tra l'altro l'abitazione principale della ricorrente.

La tassazione della plusvalenza ex art.67, comma 1, TUIR che va a colpire la parte venditrice di un immobile non può che essere applicata facendo riferimento a ciò che esiste nel momento in cui la compravendita si perfeziona. L'utilizzo che il compratore farà, o ha intenzione di fare, di quell'immobile è del tutto irrilevante ai fini della tassazione a carico del venditore. La giurisprudenza di legittimità si è oramai consolidata in questo senso (v. da Cass. 4150/14 e Cass.15629114 fino alle recenti Cass.5088/2019 e Cass.19642/19).

Non può quindi l'Ufficio riqualificare l'atto come compravendita di area edificabile, in luogo della compravendita di edificio, per il solo fatto che parte acquirente manifesti l'intenzione di abbattere l'edificio esistente per costruirne altro nuovo.

In linea di principio non è possibile che la tassazione dell'evento che accade oggi possa o debba dipendere da ciò che succederà domani o dopodomani (e che il venditore potrebbe conoscere, ma anche non conoscere; che potrebbe accadere, ma anche non accadere).

Inoltre è evidente che le operazioni di cessione di una area fabbricabile e quella di cessione di un edificio da abbattere e ricostruire, pur avendo una ratio in comune, sono ben diverse sia sotto il profilo giuridico, ma anche sotto il profilo economico: ad esempio, solo nel secondo caso vi saranno costi non modesti per la demolizione del vecchio edificio e lo smaltimento delle macerie, con conseguente riduzione del prezzo di compravendita dell'immobile; inoltre nella cessione di edificio il venditore ha già a suo tempo speso somme consistenti per l'acquisto e poi per la manutenzione, che andranno detratte in sede di calcolo della plusvalenza, mentre chi cede un'area fabbricabile ha avuto in passato un costo di acquisto e manutenzione ben più modesto.

Dunque il diverso trattamento (artt.67 e 68 TUIR) che il legislatore ha riservato alle plusvalenze derivanti da cessione di edificio ed a quelle derivanti da cessione di area fabbricabile è ben giustificato dalla diversità delle due fattispecie, che non possono né debbono essere quindi confuse tra loro.

Per quanto precede, l'accertamento operato dall'Ufficio ed in questa sede gravato va integralmente annullato, e le spese di giudizio seguono la soccombenza.

                                                    P.Q.M.

La Commissione delibera di accogliere il ricorso e condanna l'Ufficio alla refusione delle spese di giudizio che liquida in euro 1.800,00, oltre spese documentate ed accessori di legge.

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