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Corte di Cassazione, Sez. 5,
Ordinanza n. 33530 del 17 dicembre 2019
FATTI DI CAUSA
RMV impugnava l'avviso di rettifica n.XXXX1T008093XXX, con il quale l'Agenzia delle Entrate rideterminava in aumento (da €50,000 ad €196.000,47 mq) il valore del terreno sito in Napoli, località Paradiso, Fondo Villa Rispoli, oggetto della compravendita stipulata con atto notarile del 28.06.2007.
La CTP di Napoli, con la sentenza n.333/17/2011, accoglieva il ricorso, condividendo la tesi della ricorrente secondo la quale il terreno insisteva in un'area caratterizzata da dissesto idrogeologico e, pertanto, doveva considerarsi di fatto inedificabile.
A seguito di appello dell'Agenzia delle Entrate, la CTR per la Campania, con la pronuncia n.319/07/13, riformava la sentenza di primo grado, rilevando dal certificato di destinazione urbanistica, allegato all'atto, che il terreno ricadeva in zona B, agglomerati urbani di recente formazione, sottozona Bb espansione recente del Comune di Napoli, qualificazione che non escludeva l'edificabilità, e comunque che l'edificabilità era determinata esclusivamente dalla ricomprensione del terreno nella previsione di PRG e, di conseguenza, l'avviso di rettifica era correttamente motivato, rispondendo ai requisiti previsti dall'alt. 51 del DPR 131 del 1986.
L'Agenzia resiste con controricorso
RAGIONI DELLA DECISIONE
La contribuente ricorre, anche con memoria, per la cassazione di detta sentenza deducendo, con due motivi, violazione di legge e vizio di motivazione in ordine al punto decisivo della controversia sull'inutilizzabilità legale ed affettiva a scopo edificatorio del fondo alienato.
I motivi, da esaminarsi congiuntamente in quanto connessi, sono fondati.
La CTR ha dato esclusiva valenza all'inserimento del terreno in PRG, senza considerare il consolidato orientamento giurisprudenziale di legittimità secondo cui, se è pur vero che per le aree ricomprese nel PRG l'edificabilità può essere esclusa solo da vincoli assoluti, vincoli specifici possono incidere unicamente sul valore venale dell'immobile, da stimare in base alla maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie (Cass. 15/07/2015, n. 14763, Rv. 636122; Cass. 23/11/2016, n. 23814,Rv.641988; Cass. 24/05/2017 n. 13064, Rv. 644350).
Tale principio, costantemente affermato in tema di ICI, deve trovare applicazione anche nel caso dell'imposta di registro, atteso che il requisito oggettivo della natura edificatoria del terreno è il medesimo ( Cass. Ordinanza n.19963 del 24/07/2019 ).
Il ricorso va, dunque, accolto e l'impugnata sentenza va cassata con rinvio alla CTR della Campania, in diversa composizione, per nuovo giudizio , che tenga conto della reale situazione del terreno in oggetto ed anche per la liquidazione delle spese del presente grado.
P. Q. M.
La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla CTR della Campania, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del presente grado di giudizio.
Così deciso in Roma nell'adunanza camerale del 24 ottobre 2019
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