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Non di rado chi ha avuto la fortuna di riuscire a vendere un immobile ad un prezzo superiore rispetto a quello d'acquisto pensa che non siano dovute ulteriori imposte.

Quel guadagno dato dalla differenza tra prezzo di acquisto e di vendita si chiama plusvalenza immobiliare.

Ebbene quando si verificano queste ipotesi, se da un lato si è felice di aver guadagnato dalla vendita, dall'altro è importante anche sapere che a volte bisogna regolarizzarsi col fisco, in quanto il sistema tributario italiano prevede dei casi in cui le plusvalenze devono essere tassate. In questo articolo cercheremo di fornirti i concetti base, spiegando cos'è la plusvalenza immobiliare, per poi passare ad analizzare la relativa disciplina normativa e fiscale.

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Che cos'è la plusvalenza da cessione di immobili? Normativa e tassazione

In questo articolo faremo chiarezza sulle plusvalenze immobiliari, iniziando proprio con il spiegare che cosa sono per poi passare alla disciplina fiscale collegata alla tassazione delle plusvalenze immobiliari. Quando parliamo di plusvalenza immobiliare si fa riferimento all'ipotesi in cui un soggetto ricava un guadagno dalla vendita di un immobile, poiché riesce a cederlo ad un prezzo superiore rispetto a quello di acquisto. Pertanto, per plusvalenza si indica la differenza tra il valore attuale di un bene ed il suo relativo costo d'acquisizione.

Relativamente alle plusvalenze immobiliari si richiamano gli articoli 67 e 68 del TUIR (DPR n. 917/86), i quali in merito alla loro tassazione affermano che questa è prevista nei casi seguenti: "le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

Nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante".

Pertanto, requisito richiesto per la tassazione è proprio l'onerosità della cessione con alla base un solo scopo speculativo. Il legislatore, in merito al fine speculativo, ha voluto presumere che questo si verifichi quando il soggetto entro il periodo di 5 anni decorrenti dall'acquisto provveda a vendere il relativo immobile.

Di conseguenza, attraverso un ragionamento a contrariis si può dedurre che non dovrà essere pagata una tassa sulla plusvalenza immobiliare quando: o l'immobile che si vuole vendere è stato ereditato; o si acquista un immobile e lo si vende dopo 5 anni; o, ancora, si acquista un immobile mediante l'agevolazione di prima casa e per il periodo intercorrente tra l'acquisto e la vendita l’immobile viene usato come abitazione principale.

Inoltre, l'articolo 68 del TUIR ha previsto la possibilità di detrarre dalla plusvalenza immobiliare i c.d. "costi inerenti", ovvero tutte le spese sostenute in relazione all'immobile: “Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell’articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo". Quando si parla di costi inerenti si indicano tutte le spese sostenute per l'acquisto dell'appartamento, le spese di costruzione e di ristrutturazione, quali a titolo di esempio spese notarili e accessorie sostenute all’atto dell’acquisto; oneri comunali di urbanizzazione.

In base a quanto detto, pertanto, per il legislatore quando si è perseguito un fine speculativo, e di conseguenza, si è ottenuto un guadagno, ha affermato che è giusto che venga applicata e pagata una tassa. Infatti, dopo aver individuato la plusvalenza immobiliare si passa ad individuare il metodo più conveniente di tassazione tra le due tipologie che sono previste, ovvero:

- ordinaria, applicando le aliquote previste per i vari scaglioni di reddito IRPEF di competenza (l'aliquota minima è pari a 23%) e si deve dichiarare la plusvalenza nella dichiarazione dei redditi (Modello 730 o Unico );

- separata, mediante l'applicazione di un’imposta sostitutiva, fissa del 20% (si vuole sottolineare per mero scrupolo informativo che la legge di bilancio 2020 (art. 1, co. 695), dedicato ai rendimenti dei beni prevede un incremento dal 20% al 26% dell'aliquota dell'imposta sostituitiva per la plusvalenza immobiliare realizzata a seguito di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni).

In tal caso la tassa non va pagata con la dichiarazione dei redditi, ma direttamente al notaio all’atto del rogito di vendita. Difatti, se si vuole scegliere tale modalità di tassazione, si può fare solamente al momento del rogito, e la relativa tassazione riguarderà l'intera plusvalenza senza che possano esserci riduzioni di valore.

E' facilmente intuibile che risulta più conveniente scegliere la modalità di tassazione separata, soprattutto in casi in cui il reddito imponibile Irpef è maggiore. Inoltre, un altro aspetto vantaggioso è di certo quello di essere esonerato dai controlli fiscali straordinari e accertamenti induttivi.

Giova sottolineare che nel caso in cui si dovesse scegliere di tassare la plusvalenza da cessione di immobili ai fini Irpef bisognerà riportarla nella dichiarazione dei redditi, e precisamente sotto la voce "altri redditi", confluendo così nel reddito complessivo.

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Il settore immobiliare intrecciato con quello fiscale risulta piuttosto complicato e spesso, non essendo esperti del settore si finisce con il commettere degli errori. Infatti, tante sono le valutazioni da fare quando si decide di vendere una casa ed in particolar modo, in base a quanto detto, è fondamentale calcolare gli anni trascorsi dall’acquisto dell’immobile per capire, in caso si decidesse appunto di vendere se si genera o meno plusvalenza, ma anche a quanto ammonta l’imposta dovuta e quale sia la tassazione più conviene da utilizzare.

Inoltre, in caso dagli errori commessi potrebbero derivare controllo fiscali dell’Agenzia delle Entrate e l’emissione di avvisi con cui vi richiedono il pagamento non solo delle imposte ma anche di sanzioni ed interessi.

Un avvocato tributarista potrà comunque analizzare il caso specifico e trovare la risposta più corretta e adatta. D'altronde questi sono solo alcune nozioni visto che le cose da sapere e approfondire sono molte e non è possibile poterle riportare tutte in un articolo.

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Le informazioni sopra riportate sono state scritte da un avvocato che collabora con professionisti del nostro studio ma la loro rispondenza al sistema vigente non è garantita da DLP Studio Tributario, né nessuno dei suoi avvocati, né nessun altro, non rispecchia la professionalità media di DLP Studio Tributario e non sono state sottoposte ad ulteriori controlli da parte del nostro studio.

Ulteriori approfondimenti sono comunque dovuti in dipendenza delle specificità dei singoli casi concreti, anche (ma non solo) per verificare che le informazioni siano aggiornate al momento in cui servono.

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